Warum ist der
US-Immobilienmarkt robuster als der deutsche?

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,8 Prozent gesunken.  [1] Damit hat Deutschland den stärksten Rückgang unter sieben europäischen Ländern verzeichnet, die von der Unternehmensberatung Deloitte untersucht wurden. [2] Während in anderen Ländern wie Frankreich, Italien oder Spanien die Preise für Wohnimmobilien trotz der Corona-Pandemie und der Zinsentwicklung gestiegen sind, scheint Deutschland immer weiter in eine Immobilienkrise zu schlittern.

Doch woran liegt das? Und was sind die Unterschiede zu den anderen europäischen Märkten?

Ein Grund für den Preisrückgang in Deutschland ist die hohe Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung. Deutschland ist eine exportorientierte Volkswirtschaft, die stark von der globalen Nachfrage nach Industriegütern beeinflusst wird. Die Corona-Krise hat zu einem Einbruch der Exporte geführt, was sich negativ auf das Bruttoinlandsprodukt und die Beschäftigung ausgewirkt hat. [3] Dies haben wiederum die Kaufkraft und das Vertrauen der potenziellen Immobilienkäufer geschwächt. Zudem hat die Bundesregierung im Zuge der Pandemiebekämpfung strenge Lockdown-Maßnahmen ergriffen, die den Immobilienmarkt zusätzlich belastet haben. So wurden beispielsweise Besichtigungen erschwert oder verboten, Bauarbeiten verzögert oder gestoppt und Finanzierungen erschwert.

Ein weiterer Grund für den Preisrückgang in Deutschland ist das hohe Preisniveau, das in den vergangenen Jahren erreicht wurde. Die Immobilienpreise in Deutschland sind zwischen 2010 und 2020 um mehr als 80 Prozent gestiegen. Dies liegt vor allem an dem knappen Angebot an Wohnraum, das mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten konnte. Die Gründe für das knappe Angebot sind vielfältig: Zum einen gibt es einen Mangel an Bauland, zum anderen gibt es hohe Baukosten, strenge Regulierungen und lange Genehmigungsverfahren. Zum anderen gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, die durch verschiedene Faktoren getrieben wird: Zum einen gibt es einen demografischen Wandel, der zu einer Zunahme von Single-Haushalten, älteren Menschen und Zuwanderern führt. Zum anderen gibt es einen Strukturwandel, der zu einer verstärkten Urbanisierung, einer höheren Mobilität und einer wachsenden Bedeutung von Homeoffice führt. Zum dritten gibt es kontinuierlich steigende Leitzinsen, welche aktuell -und höchstwahrscheinlich weiter bis zum 3. Quartal 2024- zur Verteuerung von Neubauprojekten führen.

Die Kombination aus hoher Abhängigkeit von der Konjunktur, hohem Preisniveau und Bauzinsen sowie einem knappen Angebot hat dazu geführt, dass der deutsche Immobilienmarkt anfälliger für Preiskorrekturen geworden ist. Dies zeigt sich auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, die eine stabilere oder sogar steigende Preisentwicklung aufweisen. Diese Länder haben zum Teil andere Rahmenbedingungen, die ihren Immobilienmarkt stützen oder beflügeln. So haben beispielsweise Frankreich und Italien eine höhere Wohneigentumsquote als Deutschland, was bedeutet, dass mehr Menschen in ihren eigenen vier Wänden leben und weniger von Mietzahlungen abhängig sind. Dies erhöht die emotionale Bindung an die Immobilie und verringert die Bereitschaft, diese zu verkaufen oder zu vermieten. Zudem haben diese Länder eine geringere Neubautätigkeit als Deutschland, was das Angebot an Wohnraum weiter verknappen lässt. Spanien hingegen hat von einem starken Anstieg der ausländischen Nachfrage profitiert, vor allem aus Großbritannien nach dem Brexit. Dies hat die Preise für Wohnimmobilien in den touristischen Regionen angetrieben.

Wie steht es aber um den Vergleich zu den USA?

Die USA gelten als einer der größten und wichtigsten Immobilienmärkte der Welt. Sie haben ebenfalls eine schwere Immobilienkrise im Jahr 2008 erlebt, die zu einem massiven Preisverfall und einer hohen Zahl von Zwangsvollstreckungen geführt hat. Doch anders als in Deutschland haben sich die Immobilienpreise in den USA in den letzten Jahren wieder erholt und sogar neue Rekordwerte erreicht. Der Hauspreisindex in den USA befindet sich im Jahr 2023 bei rund 400 Punkten und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie noch nach der Finanzkrise. Das spiegelt sich in der Preisentwicklung von Immobilien in verschiedenen Regionen und Segmenten wider. So sind beispielsweise die Preise für Einfamilienhäuser in den USA im ersten Quartal 2023 um 16,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind sogar um 18,4 Prozent gestiegen.

Was sind die Gründe für die starke Performance des US-Immobilienmarktes? Ein wesentlicher Faktor ist die hohe Nachfrage nach Wohnraum, die durch verschiedene Trends angetrieben wird. Zum einen gibt es eine demografische Dynamik, die zu einer steigenden Zahl von Haushalten führt, vor allem von jungen Erwachsenen, die aus dem Elternhaus ausziehen oder eine Familie gründen wollen. Zum anderen gibt es eine räumliche Dynamik, die zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraum in suburbanen oder ländlichen Gebieten führt, da viele Menschen aus den Großstädten wegziehen oder mehr Platz und Komfort suchen. Zum dritten gibt es eine technologische Dynamik, die zu einer höheren Flexibilität und Mobilität der Arbeitnehmer führt, da viele Unternehmen Homeoffice oder Remote-Arbeit ermöglichen oder fördern.

Ein weiterer Faktor ist das niedrige Angebot an Wohnraum, das mit der hohen Nachfrage nicht mithalten kann. Die Gründe für das niedrige Angebot sind ebenfalls vielfältig: Zum einen gibt es einen Mangel an Bauland, zum anderen gibt es hohe Baukosten, strenge Regulierungen und lange Genehmigungsverfahren. Zum anderen gibt es einen Mangel an Arbeitskräften, Materialien und Ausrüstung in der Bauindustrie, der durch die Corona-Pandemie noch verschärft wurde. Zum dritten gibt es eine geringe Verkaufsbereitschaft der bestehenden Hausbesitzer, die entweder ihre Immobilie behalten oder auf höhere Preise warten wollen.

Ein dritter Faktor ist die günstige Finanzierung von Immobilienkäufen, die durch die expansive Geldpolitik der US-Notenbank ermöglicht wird. Die US-Notenbank hat im Zuge der Corona-Krise den Leitzins auf nahe Null gesenkt und ein umfangreiches Anleihekaufprogramm gestartet, um die Wirtschaft zu stützen und die Kreditvergabe zu erleichtern. Dies hat zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen geführt, die im Jahr 2020 ein historisches Tief erreicht haben. Dies haben wiederum die Kaufkraft und das Vertrauen der potenziellen Immobilienkäufer gestärkt und die Nachfrage nach Wohnraum weiter angeheizt.

Die Kombination aus hoher Nachfrage, niedrigem Angebot und günstiger Finanzierung hat dazu geführt, dass der US-Immobilienmarkt eine robuste und dynamische Preisentwicklung aufweist. Dies zeigt sich auch im Vergleich zu Deutschland, das eine schwache und rückläufige Preisentwicklung verzeichnet. Die USA haben also einen deutlichen Vorsprung gegenüber Deutschland in Bezug auf den Immobilienmarkt. Dies liegt zum Teil an unterschiedlichen Rahmenbedingungen, zum Teil aber auch an unterschiedlichen Strategien und Maßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise.

Die Immobilienkrise in Deutschland ist also zum Teil hausgemacht, zum Teil aber auch das Ergebnis von externen Schocks und unterschiedlichen Marktbedingungen. Die Frage ist, wie sich der deutsche Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln wird. Einige Experten erwarten, dass die Preise nach der Überwindung der Corona-Pandemie wieder anziehen werden, da die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleiben wird. Andere Experten warnen jedoch vor einer anhaltenden Abwärtsspirale, die durch eine steigende Zahl von Zwangsversteigerungen, Insolvenzen und Arbeitslosigkeit ausgelöst werden könnte.

Für Investoren ist es daher wichtig, die Risiken und Chancen des deutschen Immobilienmarktes zu genau zu analysieren und zu bewerten, bevor sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung treffen und natürlich lohnt es sich (wie fast immer) über den Tellerrand und über den großen Teich zu sehen und einen Blick auf den US-Immobilienmarkt zu werfen.

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Quellen:

[1] https://finanzmarktwelt.de/usa-immobilienpreise-fallen-250546/

[2] https://wohnglueck.de/artikel/hauspreise-weltweit-46205

[3] https://www.planradar.com/de/immobilienmarkt-usa